Hoe de vastgoedwereld verandert: bezit wordt gebruik, grootschalig wordt kleinschalig, nieuwbouw wordt ombouw.

“De mens staat in de huidige maatschappelijke stelsels niet centraal. Dat is het probleem. De mens staat in dienst van structuren. Alleen door hervorming kan de mens weer centraal komen te staan, en de structuren in dienst van de mens. Tijd en geduld zijn vereist. De crux? Een noodzakelijke cultuuromslag en structuurverandering, óók in de vastgoedmarkt.”

Prof. Dr. Ir. Jan Rotmans (1961) is hoogleraar Duurzaamheid & Transities aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Hij publiceerde meer dan 200 artikelen over klimaatverandering, duurzame ontwikkeling en transitie. Rotmans richtte de Dutch Research Institute For Transitions (DRIFT) op, was medeoprichter van Stichting Urgenda en hij startte de community Nederland Kantelt.

Gebrek aan innovatief vermogen
Vanuit de deeleconomie bekeken is het bezitten van vastgoed helemaal niet meer zo logisch als het lijkt. Niet het ‘hebben’, maar het ‘toegang hebben tot het gebruik’ is wél logisch, volgens Rotmans. “De transitie van bezit naar gebruik is reeds gaande in andere sectoren. Door een te sterke oriëntatie op de korte termijn en het centraal stellen van de fysieke bouwketen is het innovatieve vermogen van de bouwsector achtergebleven. Het wachten is op een transitie in de vastgoedwereld. Een transitie die op korte termijn niet op gang zal komen. Óndanks de veranderende wensen en behoeften van de mens.”

Rotmans stelt dat er in de vastgoedwereld heel traditioneel wordt gedacht. “Het is een bolwerk van weinig innovatieve mannen die elkaar ook nog eens rugdekking geven als dat nodig is. Vernieuwing hoeven we niet te verwachten uit de hoek van de traditionele makelaars, bouwbedrijven, ontwikkelaars en investeerders. Honderden brancheorganisaties houden vernieuwingen tegen.”

Er is een grote behoefte aan friskijkers, dwarsdenkers en jongeren om de broodnodige cultuuromslag tot stand te brengen.  Structuren moeten doorbroken worden en organisaties anders ingericht. Kleinere spelers op de markt die radicaal willen veranderen én het lef hebben om dingen anders te doen, zullen deze transities moeten inzetten. Daarna zullen de grote bedrijven volgen. Ook gemeenten kunnen verandering afdwingen in aanbestedingen. Hier liggen zeker kansen, ondanks dat gemeenten vaak niet direct gekenmerkt worden door lef, moed en vooruitstrevendheid,” motiveert Rotmans.

Monofunctionele, eenvormige bouw
“Ziekenhuizen, winkelcentra en scholen zullen in de toekomst allemaal gaan downsizen.” Rotmans voorspelt dat de trend naar kleinschaligheid de komende jaren verder zal doorzetten. “In de afgelopen jaren hebben we niet slim gebouwd. Er is monofunctioneel en eenvormig gebouwd voor één doelgroep, waardoor hergebruik door een nieuwe doelgroep niet mogelijk is. Kijk bijvoorbeeld naar de gevolgen voor ziekenhuizen, rekening houdend met de veranderende zorgvraag. Het zorgt ervoor dat grote ziekenhuizen moeten transformeren naar kleinschalige zorginstellingen. Als we ons huidige vastgoedaanbod niet anders gaan gebruiken, dan blijven er alleen parkeerterreinen over.”

Rotmans benadrukt dat de behoefte aan mobiliteit voortdurend toeneemt. Telkens weer sneller dan verwacht. “Het te eenzijdige woningaanbod wekt ergernis op bij een groeiende groep gebruikers met steeds meer diverse woonwensen. De vastgoedsector weet zich nauwelijks raad met deze toenemende diversiteit. Het mag nu nog fiscaal aantrekkelijk zijn om een huis te kopen; dat zal veranderen zodra de rente stijgt. Voor de jongere generatie is het niet makkelijk om een flexibele levensstijl te matchen met de huidige vastgoedmarkt,” volgens Rotmans.

Tiny Housing
Hij ziet initiatieven zoals de Tiny House Movement als een invulling voor een meer flexibile levensstijl met nieuwe eisen ten aanzien van vastgoed. De Tiny House Movement is een sociale beweging waarin mensen bewust kiezen voor een kleiner huis, soms zelfs verplaatsbaar. Duurzaamheid, vrijheid, flexibiliteit en een aantrekkelijk financieel perspectief zijn typische kenmerken van Tiny Housing.

“Dit fenomeen is komen overwaaien vanuit de USA. Het nomadische aspect past bij de wensen en behoeften van de jongere generatie,” licht Rotmans toe. Ook voor de oudere generatie zijn veranderingen in woonwensen waarneembaar die onvoldoende worden ingevuld. Decennialang bouwde de vastgoedsector voor gezinnen met twee of drie kinderen. In de toekomst blijken jonge gezinnen door de vergrijzing de kleinste doelgroep.
“Over 30 jaar is de helft van de mensen 60 jaar of ouder. Wat we gaan zien is dat mensen meer zelf zullen organiseren. In de toekomst ontstaan er meer woongemeenschappen, zodat mensen voor elkaar kunnen zorgen.”

De gouden eeuw voor vastgoed wordt groen
“We hebben de afgelopen decennia meer dan 7 miljoen panden gebouwd. Met het oog op duurzaamheid zullen we juist moeten gaan renoveren en transformeren. Zo moet 90% uit de bestaande bouw gehaald worden,” zegt Rotmans. Dat betekent duurzaam bouwen in zowel energiegebruik als materialen. Door volledige recycling zijn er nauwelijks nieuwe grondstoffen nodig.”

Om dit te realiseren voorziet Rotmans dat er geïnvesteerd moet worden in duurzaam vastgoed: subsidies moeten worden vrijgemaakt en er is behoefte aan nieuwe wet- en regelgeving. Technisch gezien kan de gebouwde omgeving in Nederland in 10 jaar tijd energieneutraal worden gemaakt. Met grote macro-economische voordelen: honderdduizenden banen, waardevermeerdering van het vastgoed en structurele economische versterking.”

“Het uitgangspunt is om de bestaande woningvoorraad in 20 jaar volledig te transformeren tot energieneutrale woningen. Daarnaast leveren nieuwe woningen energie voor de elektrische auto, scooter of fiets. Elke geschikte vierkante meter van het oppervlak aan daken en gevels moeten we gebruiken om energie op te wekken. Alleen al duurzame daken zijn goed voor een reductie van 2 miljoen ton CO2, waardoor twee kolencentrales overbodig worden. Gebouwen maken niet meer ziek, maar zijn gezond voor de mensen die erin werken of wonen.”