Crowd-ownership van vastgoed

Het Blandlord-concept oogde relatief simpel: knip vastgoed op in kleine stukjes en financier het met meerdere mensen via deel-eigenaarschap. Zonder lening, zonder hypotheek. Hiermee werd vastgoed ook toegankelijk voor mensen met een minder gevulde portemonnee, én hoefde niemand zich ervoor in de schulden te steken. Inkomsten worden gegenereerd uit de verhuur van het vastgoed en zorgen dat het eigenaarsdeel steeds meer waard wordt. 

Blandlord startte in 2016 met een appartement in Den Haag en een in Rotterdam. Het was de bedoeling om uit te breiden met meerdere woningen in de sociale sector. Ondanks dat het project een succes is, is die uitbreiding er niet gekomen. Na vier jaar maken we de balans op en delen we de lessen die we leerden.

AFM: geen juridische uitzondering

De classificatie bij de AFM was een juridische uitdaging. We gingen in gesprek met de AFM om onze beleggingsvorm te registreren. Alle administratieve zaken hadden we veilig ingericht in Blockchain. Het vastgoed werd opgedeeld in digitale tokens in de Bitcoin blockchain. Hierdoor konden we een veilige overdracht van eigendom garanderen en ontvingen de eigenaren de huurinkomsten via de blockchain.

De AFM vond ons idee zeer sympathiek, omdat de inleg volledig werd gekoppeld aan eigendom in het huis. Dit in tegenstelling tot andere vastgoedbeleggingen, waar vaak tweederde van de investering met geleend geld wordt gefinancierd.

Om ons project breed aan te kunnen bieden, zouden we voor ieder huis op het platform een prospectus moeten opstellen. Dit zou financieel niet in verhouding staan tot het aankoopbedrag van de woning.

Het opdelen van vastgoed via de blockchain (tokenization) was een nieuw principe voor de AFM. Onze vorm van beleggen via de blockchain vereiste eigenlijk een nieuwe categorie bij de AFM. Dat was nog niet mogelijk, waarop Blandlord werd gekwalificeerd als een alternatieve belegging met een uitgezonderde beheerder.

Binnen deze classificatie waren we vrijgesteld van een vergunning, onder enkele beperkingen. Zo mochten we het Blandlord concept aan maximaal 149 mensen aanbieden, waardoor breed adverteren om deelnemers te werven niet mogelijk was.

Deze beperking kwam omdat onze doelgroep bestaat uit particulieren. Wanneer we breed wilden aanbieden (aan meer dan 149 deelnemers), dan zou de minimale investering per deelnemer € 100.000 bedragen. Dit gaat voorbij aan het sociale karakter van Blandlord, waarbij we vastgoedbezit juist toegankelijk willen maken voor “gewone mensen”.

Na de start bezaten 72 landlords samen twee sociale huurwoningen in Blandlord.

Exorbitante prijsstijgingen in vastgoed

Een andere uitdaging waarmee we te maken kregen, was de enorme prijsstijging van vastgoed. Door de lage hypotheekrente ontstond er een run op vastgoed. Zowel door particulieren die een woning kopen als vastgoedbeleggers uit binnen- en buitenland.

Eind 2016 kochten we het appartement aan de Schieweg. Inclusief het klaarmaken voor de verhuur en de reserveringen, werd het pand voor
€ 119.000,- ingebracht in het Blandlord project. De waardering van datzelfde appartement ligt in 2020 rond de € 197.000,-. Een stijging van 65% in vier jaar.

Dat is leuk voor het project, maar door de extreme prijsstijgingen werd het voor Blandlord erg lastig om betaalbare huizen te vinden, die voldoende rendement opleveren voor de deelnemers.

Subsidie SIDN Fonds

In oktober 2017 ontvingen we het goede nieuws dat we een subsidie van het SIDN Fonds kregen. Het fonds stimuleert projecten waarbij op een open manier via internet wordt samengewerkt met positieve impact voor de maatschappij. Onze missie sloot daar mooi op aan: Blandlord stimuleert sociale verhuur en maakt vastgoedbezit toegankelijk.

Met dank aan deze stimulering hebben we een aantal smart contracts uitgewerkt, om de volgende stap voor Blandlord te kunnen maken. Met de nieuwe contracten kunnen deelnemers zelf hun eigendom onderling verhandelen. Dit binnen de besloten groep, maar zonder tussenkomst van Blandlord. Ook kunnen huurinkomsten in cryptovaluta uitgekeerd worden, via de contracten.

Toekomst van Blandlord

Door de beperking op het aantal deelnemers en de krapte op de vastgoedmarkt, heeft Blandlord ervoor gekozen in de huidige vorm actief te blijven. De investering die benodigd is om de smart-contracts door te ontwikkelen is onder deze omstandigheden niet te rechtvaardigen. 

De successen van Blandlord

Ondanks de genoemde uitdagingen, zijn we tevreden over de grote stappen die we met deze nieuwe beleggingsvorm hebben gemaakt. Blandlord heeft aangetoond dat Blockchain-technologie nieuwe vormen van bezit mogelijk maakt. Binnen een iets ruimer juridisch kader heeft beleggen via tokenization veel toekomstperspectief.

Voor ons is bewezen dat de constructie van vastgoed in crowd-ownership succesvol is. Het is een manier om vastgoed voor iedereen toegankelijk te maken. Iedereen die meedoet met ons project heeft geprofiteerd van waardestijging door vastgoedbezit, zonder gebruik te maken van hypotheken of andere leningen. Dit is een aantrekkelijk alternatief voor de lage spaarrentes bij de bank.

Huurinkomsten in Bitcoin

Trots zijn we op het feit dat Blandlord recent de innovatieve stap heeft genomen om Bitcoin te gebruiken voor de uitbetalingen. Dit wordt verzorgd door Bitmymoney, het zusterbedrijf van Blandlord. De landlords sparen een deel van de huurinkomsten zo automatisch in Bitcoin. Ze zijn enthousiast over deze constructie en hebben inmiddels allemaal een eigen Bitcoin-rekening. 

Wij werken met plezier samen met onze enthousiaste groep deelnemers en zien de toekomst van Blandlord met vertrouwen tegemoet.